Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Звезда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈539 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Анциферово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7695
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 34 314 / 50 909 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 966 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 655 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Омега СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 328 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горизонт СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 630 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гипроречтранс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 59 322 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спутник-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вертолет-2 СНТ | 61,2 м² | 6,7 сот. | 2 100 000 | 34 314 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Омега СНТ | 63,4 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 35 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рябинушка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный домик на земельном участке площадью 6 соток. Сейчас Дом представляет собой летнюю Дачу. Дом находится в 30 минутах от платформы Анциферово (Казанской ж/дороги). На первом этаже расположены терраса, кухня, две изолированные комнаты, второй этаж не сделан. Туалет на улице. Электричество заведено в дом. На участке есть сезонный водопровод и воду можно завести в дом. Рядом есть магазины и остановка автобуса, который ходит около часа до Павловского Посада. Вблизи много водоемов для купания и рыбалки, Серебряный родник Грибные места и чистейший воздух.