Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Заря СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 290 тыс. → дом ≈660 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −92 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Нерская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7694
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 290 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 44,4 сот. | 3 900 000 | 87 838 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 8 сот. | 695 000 | 86 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 385 / 33 333 / 44 444 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -92 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Комплект СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малахит СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сельмашевец СТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каштан СНТ | 55 м² | 6 сот. | 550 000 | 10 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Факел СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ильинское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 33 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восток СНТ | 60 м² | 3 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Юбилейный СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 390 000 | 21 385 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нерский СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 57,3 м² | 5,5 сот. | 2 450 000 | 42 757 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, построенная в 1990 году. Дом двухэтажный каркасный, расположен на участке площадью 6 соток в Снт "Заря", окружённом живописной природой. Внутри требуется ремонт, но это отличная возможность обустроить пространство по своему вкусу. Отопление печное, есть летний водопровод. На территории растут деревья и кустарники, создающие атмосферу уединения и спокойствия.