Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Надежда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 12 м², участок 8 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 185 тыс. → дом ≈765 тыс. ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 43 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈978 тыс. / целевая ≈880 тыс. / пессимист. ≈782 тыс. → от пессимистичной прибыль −266 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Ильинский Погост ≈4,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7693
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 185 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Виктория СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинское СНТ | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ильинское СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Цаплино д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Цаплино д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Цаплино д. | 13,6 сот. | 700 000 | 51 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Цаплино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 88 000 / 125 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 978 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 880 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -265 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Мечта СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ильинское СНТ | 10 м² | 4 сот. | 880 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рассвет СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. На участке расположена бытовка 6 на 2.5, утепленная. Электричество, включает две комнаты. На участке площадью 8 соток расположен колодец, (вода не питьевая) Участок ровный, вода не стоит даже весной. Очень светлый. Огорожен забором из профнастила, ворота 4 м, калитка. Находится в Снт, в шести км от трассы, что позволяет наслаждаться тишиной и природой. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд круглый год. Всё документы имеются, на кадастре стоит. Оформление через мфц.