Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Вишенка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 4,5 сот., бревно.
Цена 990 тыс. ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 629 тыс. → дом ≈361 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Егорьевск II ≈3,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7688
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 361 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 32 636 / 58 550 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 647 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -423 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 54,3 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 48 803 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 28 909 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родничок СНТ | 53,8 м² | 5 сот. | 3 149 999 | 58 550 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Родничок СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Рыжево д. | 60 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 990 000 (−60 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 990 000 (+90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в городе, район Нечаевской, есть скважина, дом в хорошем состоянии, две комнаты и кухня, посажены кусты смородины, крыжовника, плодовые деревья, год назад завезен чернозем, земля плодородная, хорошие соседи, прямая продажа.