Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Родничок СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 60 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 07.04.2024.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 384 тыс. → дом ≈616 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈970 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: газ — нет.
До ст. Егорьевск I ≈8,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7687
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 131 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 384 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Овчагино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тополек СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 22 746 / 63 252 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 212 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 091 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 080 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Надежда-4 СНТ | 61,5 м² | 6 сот. | 3 890 000 | 63 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Подлесье сад. уч. | 60 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 39 167 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Станкоагрегат СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Грибное-1 СНТ | 59 м² | 6,4 сот. | 1 150 000 | 19 492 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Меланжист-1 СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Тюльпан СНТ | 52,8 м² | 6 сот. | 680 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Строитель СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 650 000 | 14 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 30.07.2024 | 1 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 1 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 5 соток с "коробкой" дома, недострой с 90х годов. Газа нет, вода рядом родник, электричество к дому не подведено (есть по границе участка). Направление Егорьевское шоссе, 5 км от города Егорьевск. Снт Родничок. Дом не зарегистрирован. Построен из каких то цементных блоков, на бетонном фундаменте. Второй этаж мансардный, из дерева. Площадь указал приблизительно. Примерно 5х6 по фундаменту. Участок запущен, но растут несколько яблонь и слива.