Егорьевское ш., 48 км от МКАД
Светлана СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈482 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈984 тыс. → от пессимистичной прибыль −266 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Смолево ≈1,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7685
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 61 250 / 112 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 168 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 107 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -266 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.7 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15 км | Юбилейный СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Фиалка СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 1 599 000 | 79 950 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Карпово с. | 24 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Наука СНТ | 22 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 97 727 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Ромашка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Восток СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Рассвет СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Южный СНТ | 14,6 м² | 4,8 сот. | 800 000 | 54 795 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 130 000 (−20 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 100 000 (−30 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке два домика, электричество, колодец, летний центральный водопровод. Торг Уместен! Кадастровый Номер: 50:24:0040612:118, егрн на руках, быстрый выход на сделку!