Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Радуга СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 205 тыс. → дом ≈795 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −712 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Запутная ≈8,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7681
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 205 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 114 / 29 856 / 50 833 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 423 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -712 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Химик-2 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | 50 м² | 6 сот. | 1 995 000 | 39 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | Строитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Рассвет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 17 544 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 50 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лосевский СНТ | 37 м² | 5,4 сот. | 700 000 | 18 919 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Радуга СНТ | 60,5 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 711 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Спутник СНТ | 41 м² | 7,2 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Репка СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Машиностроитель СНТ | 35 м² | 7 сот. | 599 000 | 17 114 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 50 кв. М на участке 6 соток в Снт. Дом построен в 1992 году, с косметическим ремонтом. Внутри есть терраса или веранда, что позволяет наслаждаться свежим воздухом. В доме проведено кабельное/цифровое ТВ. Участок ухоженный, с зелеными насаждениями и теплицей. Рядом находится живописный пруд, где можно отдохнуть на природе. До города удобно добраться благодаря асфальтированной дороге и наличию остановки общественного транспорта. Дом расположен в тихом месте, окруженном природой. Санузел находится на улице. Электричество централизованное, водоснабжение также подключено. Газ и канализация отсутствуют.