Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Рубин СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,5 сот.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 127 тыс. → дом ≈873 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈946 тыс. / пессимист. ≈841 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шатурторф ≈6,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7677
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 177 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 127 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рубин СНТ | 8 сот. | 185 000 | 23 125 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузнецово д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 22 100 / 40 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 051 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 946 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 841 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Цветмет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рубин СНТ | 45 м² | 6 сот. | 999 000 | 22 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Стрела СНТ | 48 м² | 6 сот. | 850 000 | 17 708 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Олимпиец СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 469 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Связист СНТ | 47,5 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 33 684 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рубин СНТ | 56 м² | 7 сот. | 930 000 | 16 607 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Радуга СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 40 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | 50 м² | 6 сот. | 1 995 000 | 39 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое, зеленое и спокойное место. Межевание произведено, дом оформлен, все документы в порядке (нового образца). На участке беседка, хоз постройки, колодец, место под автомобиль, плодово-ягодные деревья. Тихие спокойные соседи. Летом живет бабушка, но больше не может заниматься участком (так как возраст). Это последнее лето. Нам дача не нужна, так как есть своя. Собственник она. Прописка не возможна. Под материнский капитал не подходит. По запросу, скину видео проходки по участку и по дому. Торга нет и скидок нет. Комиссии нет.