Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Лесная Сказка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 75 м², участок 22 сот., панель.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 856 тыс. → дом ≈244 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 25 тыс.–31 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −703 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈12,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7670
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 16 % | 1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 244 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 253 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лыщиково д. | 15 сот. | 680 000 | 45 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дорофеево д. | 13 сот. | 950 000 | 73 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 27 678 / 31 295 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -703 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Мебельщик СТ | 68,7 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 31 295 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рот Фронт сад. уч. | 60 м² | 12 сот. | 1 499 999 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Атомщик СНТ | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Энергия СНТ | 56 м² | 13 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 100 000 |
Описание
Продается уютный домик площадью 75 м2 с двумя этажами, построенный в 2000 году из железобетонных панелей. Дом расположен на живописном лесном участке 22 сотки в Снт, что обеспечивает спокойную и размеренную атмосферу и возможность наслаждаться природой. На территории имеется баня, мангальная зона большая парковка для автомобилей и хозблок, что станет отличным дополнением для отдыха. На участке имеется центральное водоснабжение. Дом внутри обшит вагонкой, которая создает приятное впечатление. Также в доме имеется мебель и шикарная дровяная печь. Санузел находится на улице. В шаговой доступности остановка общественного транспорта и магазин, что делает проживание здесь удобным и комфортным. На территории Снт имеется две новые детские площадки и одна спортивная площадка. Проезд в Снт организован асфальтовым покрытием, а на территории Снт положена щебенка. Снт находится в лесу, а наш участок расположен на последней линии, что обеспечивает возможность беспроблемно выйти в лес. Ближайшая Ж/Д станция находится в г. Шатура.