Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Ягодка СТ, Егорьевск гор. округ
Дача 32 м², участок 4,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 481 тыс. → дом ≈669 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 17 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈747 тыс. / целевая ≈672 тыс. / пессимист. ≈598 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −171 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈1,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7668
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 906 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 15 сот. | 4 850 000 | 323 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5,3 сот. | 1 750 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 307 / 20 000 / 30 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 710 000 ₽ |
| продажа: целевая | 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 019 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −171 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Вишня СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 649 000 | 17 307 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144887327 В продаже дача снт Ягодка на улице Жуковская, в городе. - Площадь участка: 4,7 соток. - Огорожен забором, межевание проведено. - Форма участка: квадратный. - Есть беседка, электричество. - Летний домик площадью 30 м2. - Теплица. - Навес. - Грядки. -водопровод. Прямая продажа.