Егорьевское ш., 43 км от МКАД
Центрспецстроевец СНТ, Раменский гор. округ
Дача 32,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 544 тыс. → дом ≈606 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈556 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,69 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −34 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Шевлягино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7663
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 544 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 476 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 556 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 56 630 / 112 500 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 875 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 500 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энтузиаст СНТ | 41,1 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 260 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ясная Поляна СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лето СНТ | 40 м² | 8 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Хуторок СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово с. | 24 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Взлет СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сирень СНТ | 30 м² | 6 сот. | 850 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу с баней! Участок 6 соток. Свет, вода на участке есть. Участок огорожен сеткой рабицей, лицевая часть, проф лист. Задолжностей нету! До станции Щевлягино 20 мин пешком, Все остальные интересующее вопросы по телефону! Торг уместен.