Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Луки д., Егорьевск гор. округ
Дача 19,7 м², участок 13,4 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 13,4 сот. = 481 тыс. → дом ≈669 тыс. ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 22 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈294 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈933 тыс. / пессимист. ≈830 тыс. → от пессимистичной прибыль −442 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈11,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7660
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 77 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 29 % | 2.1 |
| участок | 5 | 85 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 876 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 481 000 ₽ (13,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 669 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 959 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луки д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Луки д. | 12 сот. | 120 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Маловская д. | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юрцово д. | 5,6 сот. | 370 000 | 66 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юрцово д. | 15,7 сот. | 750 000 | 47 771 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Юрцово д. | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 7 сот. | 370 000 | 52 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щеголево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 294 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 50 000 / 60 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 037 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 985 000 ₽ |
| продажа: целевая | 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -441 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Белые Росы СНТ | 24,9 м² | 9,8 сот. | 1 350 000 | 54 217 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Авиатор-2 СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Возрождение ТСН | 20 м² | 8 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Починки СНТ | 20 м² | 9 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Астанино д. | 16 м² | 7 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Сосновый Бор СНТ | 22 м² | 8 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Возрождение ТСН | 24 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентства, не беспокоить. Продаётся баня на участке 13,38 сотки, комната отдыха (предбанник)3 на 4 м. Рядом с баней пруд 5 на 8м. В предбаннике тёплый пол. Есть веранда. На участке есть сарай и железный контейнер. В прошлом году был куплен дом в Коломне. Дача потеряла актуальность. Реальному покупателю торг!