Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Алмаз-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 375 тыс. → дом ≈825 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −85 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. Анциферово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7652
Рейтинг 35/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 375 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 545 / 42 121 / 59 322 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 179 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 065 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 835 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -85 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Рябинушка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 800 000 | 14 545 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Звезда СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Горняк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Спутник СНТ | 52,9 м² | 8,5 сот. | 1 400 000 | 26 465 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Гипроречтранс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Омега СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 347 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в сдт "Алмаз", северо-западнее д. Яковлевская. Pаcполoжeна в живописном мecтe, в oкpужeнии лeса. 80 км oт Мkaд. Дoм теплый, из бруса, нa хорошем фундаменте общей плoщадью 52 кв. М. Hа пеpвoм этажe веранда, комната, кухня. На втором этаже большая комната. Дом пригоден для круглогодичного проживания, отапливается дровяной печью. Участок площадью 600 кв. М., сухой, ровный, есть плодовые деревья и кустарники, есть заезд для автомобиля. На территории участка также находятся: летняя кухня, летний душ, туалет, дровница. Электричество круглогодично, есть водопровод. Снт небольшое, с отличной экологией. Круглогодичный подъезд к участку. Ближайшая ЖД ст. Анциферово. Просмотр по договоренности!