Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Садко СНТ, Шатура гор. округ
Дача 35 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 50 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 145 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈943 тыс. / пессимист. ≈838 тыс. → от пессимистичной прибыль −824 тыс. ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7648
Рейтинг 12/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 145 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Садко СНТ | 13,5 сот. | 200 000 | 14 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Садко СНТ | 39 сот. | 900 000 | 23 077 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 6,6 сот. | 395 000 | 59 848 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Садко СНТ | 15 сот. | 160 000 | 10 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петровское с. | 18,9 сот. | 500 000 | 26 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Слобода д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Слобода д. | 14 сот. | 1 350 000 | 96 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 32 059 / 34 737 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 048 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 943 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 838 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -824 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Радуга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Спектр сад. уч. | 34 м² | 6,3 сот. | 1 090 000 | 32 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рассвет СНТ | 28,5 м² | 6 сот. | 990 000 | 34 737 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Связист СНТ | 32 м² | 6 сот. | 800 000 | 25 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 40 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, недалеко от г. Шатура (около 7 км). Домик каркасный 5х5, не утеплён. Участок правильной формы, ровный, ухоженный. Есть скважина (9-10 метров), вода для полива. Межевание сделано. Огорожен по периметру. Свет подключен. Место очень тихое и красивое, нет соседей "окна-в-окна", все приличные и спокойные. Торг готовы обсуждать.