Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Микрон СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 47 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 388 тыс. → дом ≈912 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 24 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈985 тыс. / целевая ≈886 тыс. / пессимист. ≈788 тыс. → от пессимистичной прибыль −817 тыс. ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Заполицы ≈4,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7643
Рейтинг 13/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 388 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 912 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Петрушино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чистое пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петрушино д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петрушино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петрушино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чистое пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чистое пос. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чистое пос. | 9,3 сот. | 650 000 | 69 892 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зворково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 38 000 / 52 857 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -817 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Радуга СНТ | 35 м² | 8 сот. | 850 000 | 24 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Меланжист сад. уч. | 35 м² | 9 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача 6 соток с большим домом, гаражом и вторым домиком под баню/гостевой! Снт закрытого типа! Основное здание: Просторный двухэтажный дом с дровяной печью (уют и тепло в любое время года!). Вся техника в подарок: газовая плита, холодильник, стиральная машина, спутниковое ТВ. Уютная мансарда на втором этаже идеально для спальни или кабинета. Окна стеклопакеты тишина и сохранение тепла. Дополнительные постройки: Второй маленький дом можно обустроить под баню, гостевой домик или мастерскую. Большой гараж для хранения инструментов, дров или авто. Уличный туалет. Участок: Ровный, просторный, с плодовыми деревьями и колодцем. Тишина и безопасность: удобное расположение, участок напротив сторожки, въезд в Снт по пропускной системе. Расположение идеально для отдыха и жизни: Рядом леса с грибами и ягодами, чистые озера (рыбалка и купание!). Так же на машине 30 минут до оленьей фермы, где можно провести время с детьми. В шаговой доступности магазин и остановка. 10 минут на автобусе 35 до ж/д станции Авсюнино (удобный выезд в город). Продается: С мебелью и всей техникой заезжайте и живите! 1 собственник. Быстрый выход на сделку. Не упустите уникальный вариант! Звоните прямо сейчас, чтобы записаться на просмотр. Цена обсуждается при осмотре (адекватная, торг уместен).