Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Куровское г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 20 м², участок 6,5 сот., бревно.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈296 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 38 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈951 тыс. / целевая ≈856 тыс. / пессимист. ≈761 тыс. → от пессимистичной прибыль −644 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Куровская ≈1,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7641
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 927 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 44 542 / 50 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 951 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -644 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.8 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Светлана СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Восток СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рассвет СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Жасмин СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 111 765 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 530 000 (−70 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 450 000 (−80 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 380 000 (−70 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 350 000 (−30 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 320 000 (−30 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 300 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 280 000 (−10 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 270 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 300 000 (+30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный деревянный дом из бревна площадью 50 кв. М. Расположен на участке Снт с асфальтированным подъездом. Дом требует ремонта, как летний пойдёт. На территории есть баня на фундаменте, что станет отличным дополнением для отдыха( можно переделать в дом) Санузел находится на улице. Электричество подключено 6 квт. Можно подвести 3 фазы. Газ ожидается в следующем году. Участок ухожен, имеются плодовые деревья и теплица( нужно застеклить) Есть колодец, и водопровод(летний) Отличное место для тех, кто ценит тишину и природу. Баня 20 м2, сарай 2 на 3 метра железный.