Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Строитель СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 509 тыс. → дом ≈791 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,86 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,49 млн → от пессимистичной прибыль −615 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7635
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 509 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 791 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка СНТ | 12 сот. | 180 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка СНТ | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Фестивальный СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 125 / 34 206 / 50 833 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 863 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 770 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 490 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -615 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Спутник СНТ | 41 м² | 7,2 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Репка СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 50 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Изумруд СНТ | 64 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в черте города! Дом двухэтажный 50 квадратов. Имеется гараж. Участок 6 соток. На участке находится колодец и душ. Развитая инфраструктура. Звоните и записывайтесь на просмотр.