Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Надежда-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 46,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 20.02.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 298 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 10 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈834 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −788 тыс. ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Нерская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7634
Рейтинг 32/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 298 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 002 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 456 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 834 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 31 031 / 53 347 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 151 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -788 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Подмосковье СНТ | 45 м² | 6 сот. | 650 000 | 14 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Родина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Приборостроитель СНТ | 48,2 м² | 6,4 сот. | 1 690 000 | 35 062 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 47,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 48 626 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Каштан СНТ | 55 м² | 6 сот. | 550 000 | 10 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Родник СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 24 468 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Омега СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 347 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с домом 47м в Снт Березка, в 62 км от м Выхино (на электричке 55 мин). Есть летний водопровод, хозблок, летний душ и туалет. Участок ровный, прямоугольной формы. На участке 2-х этажный дом. К дому круглогодичный асфальтированный подъезд. Участок огорожен, ухоженный, имеются плодовые деревья. Прекрасные соседи, многие из которых проживают круглогодично. Звоните, уважаемые клиенты и коллеги. Оперативный показ и выход на сделку. В собственности у одного собственника. Основание Дкп от сестры к брату.