Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 976 тыс. → дом ≈324 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈897 тыс. → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина, колодец.
До ст. Смолево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7632
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 317 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 976 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 324 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 200 / 44 000 / 112 500 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 897 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Светлана СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Светлана СНТ | 22,5 м² | 6,4 сот. | 1 100 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Карпово с. | 24 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Руслан СНТ | 28,4 м² | 6,4 сот. | 930 000 | 32 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Сумино д. | 25 м² | 8,3 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Понорье СНТ | 25 м² | 8 сот. | 380 000 | 15 200 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Рябинка-3 дп | 24 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 135 417 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Светлана СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Керамик-2 СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лето СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2025 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 12 соток, отмежеван, один собственник. На участке хозяйственное строение. Терраса, комната, второй мансардный этаж, общая площадь 25 кв. М. Разрешенное использование электричества 15 кв. Т. Водопровод летний ( с мая по сентябрь скважина снт). Подъезд круглогодичный. Дорога до снт асфальт, в снт крошка. На территории магазин. Есть общественный колодец с питьевой водой. От станции 73 км. Только пешком 35 минут. От станции Шевлягино пешком по асфальту 35-40 минут, можно на такси ( 300 руб.). Доставка в снт пятёрочка, лента, перекрёсток. Лес полон грибов и ягод. Снт удалено от ж/д станции краж не бывает. Охрана круглогодичная. Ворота автоматические. На территории Снт магистральная линия оптиковолокно интернет, можно подключиться в любой момент. Участок сухой, не крайний. Расположен от въезда не далеко.