Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Лосевский СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 4,1 сот., каркас.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 331 тыс. → дом ≈969 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–27 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈694 тыс. / целевая ≈625 тыс. / пессимист. ≈555 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −279 %, ROI −74 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Егорьевск I ≈13,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7631
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 628 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 331 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 969 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 4,2 сот. | 350 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Саввино с. | 5,2 сот. | 800 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 8,7 сот. | 900 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 18,3 сот. | 1 459 000 | 79 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Саввино с. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 6 сот. | 459 000 | 76 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 11,9 сот. | 1 189 000 | 99 916 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 14 444 / 26 644 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 694 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 659 000 ₽ |
| продажа: целевая | 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 555 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −279 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −74 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Кирпичики СНТ | 45 м² | 4,6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лесное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Ветеран СНТ | 48 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 62 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 780 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Горка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 600 000 | 12 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 600 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Лазаревка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Тюльпан СНТ | 52,8 м² | 6 сот. | 680 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Строитель СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 650 000 | 14 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.01.2026 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в живописном месте Снт Лосевский, всего 20 минут езды от города Егорьевск. Не подходит под мат. Капитал. Участок 4 сотки. В Снт ведут газ! Двухэтажный каркасный дом 4x7(приезжай и живи). На участке небольшая хозяйственная постройка(1,5*3м) с 2 отделениями. Площадка для стоянки на 1 авто. Многие соседи живут круглый год. Дорожки всегда чистятся. На участке колодец. Деревья Шелковица белая, яблони, черноплодка. В 50 метрах пруд и выход в лес. К дому ведёт дорога, которую всегда чистят. Садовое товарищество с отличным председателем. Торг! Риэлторов просьба не беспокоить! Переводить в Ижс не будем.