Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Радуга СНТ, Шатура гор. округ
Дача 56 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 200 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 13 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 16 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈943 тыс. / целевая ≈849 тыс. / пессимист. ≈754 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −201 %, ROI −67 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈3,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7627
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 16 333 / 25 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 943 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 754 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 513 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −201 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 54 м² | 6 сот. | 790 000 | 14 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Рубин СНТ | 56 м² | 7 сот. | 930 000 | 16 607 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Загорье СНТ | 55 м² | 6 сот. | 850 000 | 15 455 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Луч СНТ | 60 м² | 6 сот. | 980 000 | 16 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Олимпиец СНТ | 49 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 469 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 40 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке деревья кустарники, малина, жималасть, голубика, клубника, летний душ.