Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Союзпромпроект СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Анциферово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7625
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 83 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 214 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 545 / 33 824 / 59 322 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вертолет-2 СНТ | 61,2 м² | 6,7 сот. | 2 100 000 | 34 314 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Омега СНТ | 63,4 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 35 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гипроречтранс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 65 м² | 6,5 сот. | 950 000 | 14 615 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рябинушка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергия-94 СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 800 000 | 14 545 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шахтер СНТ | 67,5 м² | 6,6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Связист СНТ | 67,2 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 37 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 560 000 (−40 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 500 000 (−60 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт "Союзпромпроект" (в р-не д. Читоперхурово, Орехово-Зуевский г. О.). Участок 6 соток ухожен, обработан, огорожен, ровный, процедура межевания проведена, и в Едином государственном реестре недвижимости (Егрн) есть актуальные данные о его границах. Дом деревянный (6х6) с мансардой. Дом утеплён. Есть душ. Тихое, живописное, идеальное место для отдыха; отличные соседи; рядом лес с грибными и ягодными местами, хороший подъезд. Транспортное сообщение: из Москвы 1час 40 мин на электричке с Казанского вокзала до ст. Анциферово. На машине по Носовихинскому или Егорьевскому шоссе. Цена 1 400 000 рублей.