Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈9 тыс. ₽, 129 ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 15 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −430 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Давыдово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7623
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 391 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 9 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 129 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 615 / 38 571 / 48 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 565 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 430 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Рассвет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сельмашевец СТ | 79,6 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 894 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Механизатор СНТ | 65 м² | 6 сот. | 950 000 | 14 615 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Надежда СНТ | 75 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубок-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 41 875 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сельмашевец СТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ильинское СНТ | 49 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 102 041 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Омега СНТ | 88,6 м² | 5,5 сот. | 2 900 000 | 32 731 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
При встрече, или по телефону. Без торга.