Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Звезда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 20,6 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈212 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈959 тыс. / пессимист. ≈853 тыс. → от пессимистичной прибыль −634 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Анциферово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7616
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 139 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 291 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 212 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 200 / 45 000 / 63 915 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 066 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 013 000 ₽ |
| продажа: целевая | 959 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 853 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -634 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Светлана СНТ | 22,5 м² | 6,4 сот. | 1 100 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Фарфорист СНТ | 21,2 м² | 6,5 сот. | 1 355 000 | 63 915 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горизонт СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Светлана СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Ивушка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сумино д. | 25 м² | 8,3 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Понорье СНТ | 25 м² | 8 сот. | 380 000 | 15 200 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Дубок СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 46 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу по Казанскому направлению, Снт "Звезда", 80 км от Мкад Егорьевское ш. Или Носовихинское ш., ж/д ст. Анциферово, от м. Выхино 60 мин. На электричке. До Снт асфальтированный подъезд. На участке 6 соток расположены: 1 этажный каркасно-щитовой дом 20,6 кв. М., состоящий из террасы и 1 комнаты; Отдельностоящая кухня, брусовая с печкой, кухня оборудована плитой, раковиной, подведена вода (летний водопровод, подогрев от бойлера); Отдельностоящий хоз. Блок с душевой (подогрев от бойлера), стиральная машинка, хоз. Блок с туалетом, теплица, площадка под бассейн или беседку. Участок огорожен, ухоженный. Есть навес для авто (можно под мангальную зону). Коммуникации: электричество (отдельный договор с Мосэнерго), летний водопровод, колодец с насосной станцией. В 15 мин. Пешком имеются продуктовые магазины и строительный рынок, остановка автобуса до г. Павловский-Посад. Рядом с Снт круглосуточная продуктовая палатка. До ж/д ст. Анциферово 25 мин. Пешком, 5 мин. На авто. Тихое место, хорошие соседи, вокруг лес с грибами.