Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Абрамовка д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 32 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 07.08.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 646 тыс. → дом ≈854 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 25 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈898 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Беливо ≈5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7614
Рейтинг 23/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 9.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 646 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Абрамовка д. | 20 сот. | 490 000 | 24 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамовка д. | 17 сот. | 1 100 000 | 64 706 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамовка д. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамовка д. | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Степановка д. | 15 сот. | 740 000 | 49 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Степановка д. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Степановка д. | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 31 884 / 52 857 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 122 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 017 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Подмосковье СНТ | 31,3 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 38 339 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Меланжист сад. уч. | 35 м² | 9 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дубок-2 СНТ | 40 м² | 8,5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 32 кв. М. Земельный участок 15 сот.