Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Росинка-4 СНТ, Шатура гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот., панель.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 02.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 283 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,24 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈988 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈8,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7611
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Огонек СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосенки-1 СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сосенки-1 СНТ | 15,3 сот. | 1 100 000 | 71 895 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 22 416 / 52 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 988 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 187 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сосенки-2 СНТ | 48 м² | 9 сот. | 1 000 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Радуга СНТ | 50 м² | 12 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Лесное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рассвет СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 899 000 | 16 648 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шатурторф пос. | 54 м² | 6,7 сот. | 2 150 000 | 39 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Радуга СНТ | 43 м² | 6 сот. | 750 000 | 17 442 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Дачник СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Грибное-1 СНТ | 59 м² | 6,4 сот. | 1 150 000 | 19 492 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Станкоагрегат СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 50 кв. М с двумя этажами, расположенный на участке 12 соток в Снт. Дом построен из железобетонных панелей в 2001 году. В доме четыре комнаты, терраса, что создает дополнительное пространство для отдыха. Требуется ремонт, но это отличная возможность обустроить все по своему вкусу. На участке растут деревья и кустарники, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Имеется скважина для водоснабжения и выгребная яма для канализации. Подключено кабельное/цифровое ТВ. До ближайшего магазина можно дойти пешком, а асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому.