Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Шевлягино КП, Раменский гор. округ
Дом 84 м², участок 7 сот., 2021 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 25.08.2025.
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 635 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 50 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,92 млн / целевая ≈5,33 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №761
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 635 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 865 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 202 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 669 / 68 068 / 107 222 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 029 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Новое Жирово дп да: «санузел» + «мебель» | 80 м² | 6,6 сот. | 4 550 000 | 56 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бахтеево д. да: «ванные» + «ремонт» | 88 м² | 7,2 сот. | 5 990 000 | 68 068 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Компрессор СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 90,6 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 49 669 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «ремонт» | 77,7 м² | 6,5 сот. | 7 500 000 | 96 525 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Медик СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 90 м² | 7 сот. | 9 650 000 | 107 222 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 28.08.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 17.11.2025 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
теплый , уютный ,недострой, дом требует подход к доработке усиления крыши и стен , капитальный ремонт или реконструкция ,торг уместен.