Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Сапожок СНТ (Песье д.), Егорьевск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 11.09.2024.
Рейтинг 8/100 · уверенность 61 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 148 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 13 тыс.–30 тыс. ₽/м², медиана 18 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈817 тыс. / целевая ≈735 тыс. / пессимист. ≈654 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −261 %, ROI −72 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈16,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7602
Рейтинг 8/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 671 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 148 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 5,8 сот. | 350 000 | 60 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Песье д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фильчаково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 17 778 / 30 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 735 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −261 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Вишня СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 649 000 | 17 307 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2024 | 1 750 000 | история площадки |
| 28.09.2024 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажная дача в Снт " Сапожок" Егорьевский район. 6соток. Участок ухоженный, дом крепкий, свет, колодец, крайняя линия у леса, есть отдельный выход в лес(грибов тьма) Продажа от собственника! Риэлторам не беспокоить! Звоните, всё расскажу, покажу! Александр.