Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Рябинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 65 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 545 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль −719 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Лысцовская ≈7,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №760
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 021 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 545 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 955 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Морозовка д. | 15 сот. | 1 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шапкино д. | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Молитвино д. | 4,9 сот. | 600 000 | 122 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреевское с. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 614 / 55 000 / 81 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 257 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 931 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -719 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Никульское с. | 63,1 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 79 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Северское с. | 64 м² | 7 сот. | 3 150 000 | 49 219 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 61,4 м² | 6 сот. | 8 350 000 | 135 993 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 60 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 81 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Энергетик-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель-2 СНТ | 60,5 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 47 107 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в экологически чистом районе в СНТ Рябинка г. о. Коломна в окружении большого лесного массива. Красивая березовая роща, грибы, ягоды. Рядом есть прекрасный пруд и родник, можно купаться и ловить рыбу. До СНТ удобный асфальтовый подъезд. Всего 7 км от г. Коломны. Дом площадью 65 м кирпичный. Снаружи сайдинг, внутренняя отделка - вагонка. Проведен капитальный ремонт крыши, установлены пластиковые окна. На первом этаже кухня-столовая 20 м и комната 19м, второй этаж- мансарда 19м. Водопровода и канализации в доме нет, но есть возможность провести по желанию. Туалет садовый на улице. Электричество и интернет круглогодично. Вода для полива подается по графику СНТ. Садовый участок 5 соток правильной формы, ухожен, газон и плодовые деревья. На территории СНТ работает сезонный магазин. Дача подойдёт для семейного летнего отдыха. Дети найдут себе веселую компанию сверстников, пожилые члены семьи не будут скучать в окружении заботливых соседей, молодежь прекрасно проведет выходные на природе. Один собственник с 2008г. Все документы готовы к сделке. Звоните, отвечу на все вопросы. Показ в любое время. Наталья