Егорьевское ш., 20 км от МКАД
Орбита-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом −31 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 52 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈340 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Донино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7597
Рейтинг 38/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 93 % | 6.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 555 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 581 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −31 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 409 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Аксеново СНТ | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 7,8 сот. | 3 300 000 | 423 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Донино-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Залесье СНТ | 7 сот. | 3 750 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Росинка СНТ | 7,7 сот. | 2 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Залесье СНТ | 6,2 сот. | 2 350 000 | 379 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 82 500 / 137 500 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 923 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 731 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Полтево ТСН | 20 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Художественные Краски СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Алешинские Сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сплав СНТ | 27,2 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 600 000 → 1 550 000 |
Описание
Стародачное товарищество в окружении леса. Территория Снт огорожена забором, при въезде автоматические ворота. Многие соседи живут круглогодично. Снег зимой чистят. Автобусная остановка в ближайшей деревне Аксеново(10 минут пешком), магазины там же. До Электороуглей 15 минут на автомобиле. Участок 6 соток. Забор из проф листа с 3 сторон. Летний водопровод, колодец. Один взрослый собственник, полная стоимость в Дкп.