Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 35 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈906 тыс. / пессимист. ≈806 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −161 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7591
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 72 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 115 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 12 сот. | 180 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Росинка СНТ | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Фестивальный СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 556 / 27 484 / 44 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 296 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −161 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Михали д. | 36 м² | 6 сот. | 560 000 | 15 556 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесное-7 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137109081 Продаётся дача снт "Лотос" район Механизаторов. Новый дом площадь 35 м2, брус, обит сайдингом. Участок правльной формы, полностью огорожен новым забором из металопрофиля. На участке колодец, сарай, новая беседка, игровая зона. Плодово-ягодные деревья и кустарники.