Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Двойни д., Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Земля ≈13 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 91 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈711 тыс. / целевая ≈640 тыс. / пессимист. ≈569 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −199 %, ROI −67 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈14,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7590
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 13 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 91 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 559 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Двойни д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 5 сот. | 67 500 | 13 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 32 сот. | 330 000 | 10 312 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Двойни д. | 12 сот. | 290 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 9,6 сот. | 120 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 600 / 28 000 / 54 217 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 675 000 ₽ |
| продажа: целевая | 640 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 569 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 133 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −199 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Экспресс СНТ | 25 м² | 9 сот. | 550 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Астанино д. | 25 м² | 7 сот. | 599 999 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тюльпан СНТ | 26 м² | 6 сот. | 740 000 | 28 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Лесной СНТ | 25 м² | 4,6 сот. | 390 000 | 15 600 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Михали д. | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Белые Росы СНТ | 24,9 м² | 9,8 сот. | 1 350 000 | 54 217 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Чернолесье СНТ | 25 м² | 6 сот. | 650 000 | 26 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144343219 *Продаётся дача в Снт "Полбинское"*. *Расположение: * в 10 минутах от города Егорьевск. Рядом лес, что создаёт тихую и спокойную атмосферу. *Участок: * правильной формы, сухой. *На участке: *. * баня; * хозблок; * беседка; * плодовые деревья; * много цветов. *Коммуникации: * вода заведена в дом из скважины, в доме есть санузел и душ. Отличный вариант для тех, кто хочет отдохнуть от городской суеты и насладиться природой.