Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Зодчий СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 532 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −998 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подосинки ≈2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7587
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 218 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 128 / 36 428 / 42 593 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 361 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 243 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 889 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -998 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Строитель-2 СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 270 000 | 32 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Механизатор СНТ | 78 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 30 128 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Восток СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Гжель СНТ | 67,3 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 52 006 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.07.2026 | сохраненная копия |
| 4 км | Звезда СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 60,1 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 64 892 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Серп и Молот-4 СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 16 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача в Снт "Зодчий", Орехово-Зуевский р-н. ID: 139867621. Агент: Алёна. Об объекте: площадь 70 кв. М. 2 этажа(1 эт- кухня-гостинная,3 комнаты; 2 эт- манссарда (необходима отделка)). Фундамент: плита. Дом карскасно-щитовой, утепление 100 мм, отделка-сайдинг. Сезонный водопровод (с мая по октябрь). Участок 6 соток(на участке плодово-ягодные насаждения). На участке: уличный с/у. Летний душ. Хоз. Блок для хранения садового инвенторя. Юридическая часть: 3 взрослых собственника. Без долгов и обременений. Границы з\у установлены в соответствии с действующим законодательством. Отличная транспортная доступность, Казанское направление. До ж\д ст. Подосинки 20 минут пешком. Показ в удобное для вас время! С уважением, Компания Самолет Плюс!