Егорьевское ш., 29 км от МКАД
Дубовая Роща пос., Раменский гор. округ
Дача 39 м², участок 2,1 сот., пенобетон.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 40 %
Земля ≈333 тыс. ₽/сот. × 2,1 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 92 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈680 тыс. ₽; дом 39 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); в описании: газ.
До ст. Совхоз ≈1,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7585
Рейтинг 61/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 14.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 333 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (2,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубовая Роща пос. | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Литвиново д. | 2 сот. | 1 797 000 | 898 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 2 сот. | 1 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубовая Роща пос. | 2,1 сот. | 1 800 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Литвиново д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубовая Роща пос. | 10 сот. | 6 300 000 | 630 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Литвиново д. | 19 сот. | 9 300 000 | 489 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Загорново с. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 667 / 115 734 / 139 800 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 39 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 39 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.9 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 3,1 сот. | 3 300 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Торфяник СНТ | 50 м² | — | 6 990 000 | 139 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Риелторов и пр. Просьба не беспокоить Если у Вас время не является ценным ресурсом, для нас-весьма. Продаётся гараж 39 м2 с пеноблочными стенами, построенный в 1991 году. Двухэтажное строение расположено на участке категории Ижс. Стены из пеноблоков обеспечивают хорошую теплоизоляцию. Участок находится в шаговой доступности от асфальтированной дороги, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Газ проходит по границе участка, водоснабжение, канализация отсутствует. На территории имеется гараж, а также ограждённый участок с металлическим забором. В гараже три окна, обеспечивающих естественное освещение. Крыша покрыта шифером. Земли активно застраиваются новыми домами Ижс.