Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Подмосковье СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 80 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 10.01.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 496 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −390 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Нерская ≈2,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7584
Рейтинг 39/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 125 / 40 778 / 66 567 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Малахит СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 20 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надежда-2 СНТ | 75 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юбилейный СНТ | 87,1 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 45 924 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 599 999 | 51 429 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда-2 СНТ | 66,7 м² | 17,6 сот. | 4 440 000 | 66 567 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубок СНТ | 80 м² | 6 сот. | 650 000 | 8 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подмосковье СНТ | 97 м² | 12,4 сот. | 3 600 000 | 37 113 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малахит СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.01.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 000 000 (−600 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, стародачное место, участок 12 сот., два дома на участке, зимний из бруса и летний щитовой, электричество, вода колодец+ скважина 57 м. На участке много плодовых деревьев, кустарников. Рядом зона отдых с пляжем 5 мин. На машине.