Егорьевское ш., 39 км от МКАД
СТП-2 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Земля ≈248 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,49 млн → дом ≈312 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,87 млн / целевая ≈1,68 млн / пессимист. ≈1,5 млн → от пессимистичной прибыль −433 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Цибино ≈0,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7581
Рейтинг 27/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 247 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 312 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цибино д. | 9 сот. | 2 400 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цибино д. | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цибино д. | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Цимис СНТ | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цибино д. | 24 сот. | 4 980 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Цибино д. | 7,2 сот. | 1 400 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 85 666 / 135 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 777 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 684 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 497 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -433 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Радуга СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Монтажник СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Юбилейный СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Тюльпан СНТ | 20,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 119 617 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Наука СНТ | 22 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 97 727 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Ивушка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Буревестник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Строитель-5 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
6 соток земли в Снт Стп-2 с маленьким домиком 20 кв. М рядом жел. Дорожной станции (2мин. Пешком) 63км Цибино(Воскресенский район). Главное преимущество участка это доступность общественного транспорта (электрички). За 60 мин можно добраться до ст. Выхино. Жить на даче и работать в Москве, не имея машины. На участке колодец, добротный ленточный бетонный фундамент 6*8, построенный по всем правилам. На нем уже можно строить дом. На участке еще есть бытовка 2.5*4.5. В этом году у пристройки крыша под снегом разрушилась. Недалеко озеро, где можно купаться. Собственность более 10 лет. Документы готовы. Возможно обмен на комнату, квартиру, домик или долю в любой недвижимости ( с моей доплатой) в Москве и Люберецком районе.