Егорьевское ш., 86 км от МКАД
Трубицино д., Егорьевск гор. округ
Дача 18 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 48 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 763 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈160 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈894 тыс. → от пессимистичной прибыль −881 тыс. ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈9,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7575
Рейтинг 14/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 763 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 137 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Клеменово д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Титовская д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клеменово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Титовская д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Титовская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клеменово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 111 / 57 143 / 58 376 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Луки д. | 19,7 м² | 13,4 сот. | 1 150 000 | 58 376 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Звезда СНТ | 21 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 18 м2, построенная в 2022 году для себя. Домик с пристроенной терраской 18кв. М. Подходит для круглогодичного проживания. Обогревается обычным экономическим обогревателем (за 1700 на озоне). Соседи с одной стороны, все закрыто забором и елками, по остальным сторонам соседей нет. Напротив платная рыбалка. В шаговой доступности всегда можно купить живую рыбу ( форель, осетр, карп). На участке в 12 соток расположены баня и теплица, а также ухоженный сад с цветущими растениями. Баня Викнг с лавками и столом, которые трансформируются в огромную кровать. Теплые полы, неоновая подстветка. Стоимость дачи с баней плюс 1млн. Баня мобильная, на сваях, можем забрать, возможно поставить любую аналогичную на имеющиеся сваи. Теплица капелька, удобрена черноземом привозным и навозом. Переносит любые супер снежные зимы. На участке есть построенные грядки с черноземом и навозом, в которых все растет. Имеются плодоносящие яблони (3), груша, слива, крыжовник, смородина белая и черная, калина, малина ремонтантная, к так же клумбы с цветами. Доступ к участку осуществляется по асфальтированной дороге, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Город в 7 км, где полная инфраструктура. Водоснабжение осуществляется через скважину, газ проходит по границе участка. В доме имеется терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами. Санузел расположен на улице. Земельный участок относится к категории Ижс.