Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Союзпромпроект СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 48 м², участок 6,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,51 млн; первая цена 1,51 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 391 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 24 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Анциферово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7570
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 391 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 766 / 40 556 / 43 902 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 709 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 619 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 439 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 121 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Проектировщик СНТ | 45,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 573 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алмаз-1 СНТ | 45 м² | 8,4 сот. | 1 850 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кристалл СНТ | 50 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 41 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 43 902 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горизонт СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 43 630 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Анциферово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Омега СНТ | 61 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 328 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Восход СТ | 54,7 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 23 766 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 510 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 550 000 (+40 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 1 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 900 000 → 2 000 000 |
Описание
Продается дача, расположенная в старом Снт в окружении леса. Типовой финский домик, построен из панелей образца 1980 годов. Участок разделен на два части внутренней дорогой. На одной половине дом и отдельно стоящая кухня, на второй отстоявшийся сухой сруб бани. Водопровод летний. Дом зарегистрирован как жилой. Подъезд круглогодичный. Не далеко есть водоем, в котором можно купаться. Прекрасное место для отдыха.