Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Керамик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 45 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 864 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −834 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Шевлягино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7551
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 864 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 38 571 / 57 778 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 566 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -834 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесная Поляна СНТ | 45 м² | 6,6 сот. | 2 600 000 | 57 778 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 40 м² | 8 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Светлана СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гаврилково-2 ДНП | 42 м² | 7,7 сот. | 1 490 000 | 35 476 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевлягино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березка СДТ | 43 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 54 651 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,7 сот. | 1 350 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146257344 Внимание! Эксклюзивное предложение! Продается шикарная двухэтажная дача 45 м2 на участке 10 соток возле леса Снт "керамик2". Казанское направление станция Шевлягино. От станции пешком 25 минут. Дача со всеми удобствами. В доме душ и туалет, на кухне подведена вода. Кухня- гостиная 20 м 2. Дом утеплен. Есть септик. Большой ухоженный участок прямоугольной формы. Есть беседка, сарай для хранения инвентаря. Со всех сторон участок огорожен забором. Есть ворота и площадка для автомобиля. На участке плодовые деревья и кустарники, земляника, много цветов. Очень красиво смотрится лес, который рядом. Хорошая дорога до самого Снт. Есть доставка из сетевых магазинов. В шаговой доступности работает летний магазин. Зимой чистят дороги. Хороший председатель, замечательные соседи. Один собственник. Документы в порядке. Оперативный показ в удобное время. Звоните!