Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 25,9 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 57 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 382 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈418 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,59 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №755
Рейтинг 9/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 382 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 776 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 15,5 сот. | 1 500 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Взлет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гридино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 418 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 103 640 / 156 250 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 594 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Станинская д. | 28 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 27,1 м² | 10,4 сот. | 3 900 000 | 143 911 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Ефремовская д. | 28 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 26,9 м² | 5,1 сот. | 3 599 000 | 133 792 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 24,4 м² | 8,7 сот. | 3 600 000 | 147 541 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Рыжево д. | 32 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 156 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Нарцисс СНТ | 31 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 128 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Богородское с. | 20 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Яблонька СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
участок по документам 7 соток по факту в 2 р больше . есть 2 этаж где можно проживать ( но внутри нужно там обшить. Крыша новая не подтекает , фундамент перекосило .