Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Луч СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 10 м², участок 6,5 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2 млн ₽ от 10.05.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Земля ≈381 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 2,48 млн → дом −378 тыс. ₽, −38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 142 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 185 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −307 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Цибино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7543
Рейтинг 33/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 58 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 381 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 478 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −378 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −37 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 5 200 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 141 667 / 184 790 / 200 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 098 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 993 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 888 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -307 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Белое Озеро СТСН | 12 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Тишина СНТ | 12 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 66 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Эковита-Аква КП | 11 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 26.05.2025 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 2 400 000 (+400 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 2 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.11.2025 | 2 300 000 (+200 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 100 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 6,5 соток (Снт/Днп) в Снт "Луч", г. Белоозёрский. Прямоугольной формы 16 на 39 м. Электричество. Возможна газификация Снт по госпрограмме. К участку ведёт непрерывная асфальтированная дорога, зимой дороги чистят. С двух сторон участок огорожен бетонно-кирпичным забором (фундамент 0,5м). На участке: колодец для полива (5 колец), сарай для инвентаря, на 3 сотки были завозы плодородного грунта. На территории Снт видеонаблюдение, патрулирование Ппс. В 100м от участка имеются детская игровая и спортивная площадка, магазин, сторожка. 15 мин. Пешком до ж/д станции "Белоозёрская", Островного озера и г. Белоозёрский. Преимущества: 1) Прозрачная история права собственности: свидетельство о праве собственности на землю от 1992 г., поставлен на кадастровый учёт в 2007 г. Ранее участок не продавался, обременений нет и не было, один собственник. Участок относится к "стародачным", покупатель не рискует столкнуться с проблемой сомнительного юридического статуса земли, как бывает в случае новообразованных участков. Одно из преимуществ статуса Снт проезды и коммуникации находятся в совместной собственности его членов, в отличие от некоторых соседних новообразованных коттеджных поселков, где право на проезд и тп вам может ограничить собственник проезда. Разрешена регистрация, при этом налог на собственность ниже, чем для Ижс. Данный дачный массив был образован на экологически чистой территории 35 лет назад, в отличие от некоторых участков в Белоозёрском, образованных на месте бывших мусорных свалок. 2) Месторасположение в самом центре Снт "Луч". Нет шума со стороны ж/д. Участок угловой (соседи с 2-х сторон). Асфальтированная дорога заканчивается как раз перед участком, далее спереди участка идёт тропинка, сбоку от участка идёт проезд, нет сквозного движения. Территория перед участком пригодна для парковки и складирования стройматериалов/грунта т. П., далее идёт ручей и за ним сквозное шоссе (ведёт к озёрам). Участок не в низине, в отличие от тех, что ближе к ж/д или кромке леса. Хорошая инсоляция: движение солнца по диагонали участка. 3) Участок чистый: нет необходимости оплачивать снос и вывоз морально устаревших дачных домов начала 2000-х. Покупатель имеет возможность поставить современный дом, соответствующий его требованиям и вкусу. Стоимость участка определяется прежде всего стоимостью земли, а не стоимостью морально устаревших и изношенных построек на ней. 4) Инфраструктура г. Белоозёрский: отделение полиции, подстанция скорой помощи и поликлиника, пожарная часть (15 мин до участка на машине). Продуктовые магазины (Вкусвилл/Магнит/Пятёрочка/Дикси/Бристоль/КБ), хоз. Магазины, строительный рынок, магазины для садоводов, фитнес-центр Мой Спорт. Доставка готовой еды ( Точка Mix / Вкусвилл / пиццерии и тп). 2 круглосуточных магазина, круглосуточная аптека. 5) 15 мин пешком до Островного озера и оборудованной мангальной зоны, 30 мин пешком до Белого озера. Также проезд на машине. 20 мин до Москва-реки (Михалево) на машине. Продажа напрямую от собственника.