Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Природа СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 63 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,02 млн / целевая ≈6,32 млн / пессимист. ≈5,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Конобеево ≈3,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №754
Рейтинг 70/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 774 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 871 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 274 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Никольское д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никольское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русское Поле СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никольское д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 483 / 86 875 / 117 609 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 909 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Барановское с. да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Им. Цюрупы пгт да: «с/у» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 102 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Яблонька СНТ да: «ванные» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 86 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Утро СНТ да: «санузел» + «мебель» | 89 м² | 6,3 сот. | 5 650 000 | 63 483 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Виноградово пос. да: «ванной» + «мебелью» | 77,8 м² | 6 сот. | 9 150 000 | 117 609 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке находиться Дом, сарай, и гараж.