Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Курбатиха д., Егорьевск гор. округ
Дача 66 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,29 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 20 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,3 млн → от пессимистичной прибыль −1,86 млн ₽, маржа −143 %, ROI −59 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Егорьевск II ≈8 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7533
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 747 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 001 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 530 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Курбатиха д. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжево д. | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рыжево д. | 13 сот. | 850 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Костылево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжево д. | 26 сот. | 1 700 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Взлет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 688 / 24 615 / 42 857 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 864 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −143 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Родники СНТ | 65 м² | 13 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Некрасово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 945 000 | 19 688 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Березка СТ | 50 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Василенцево д. | 57,3 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 34 904 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 290 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение на рынке загородной недвижимости! Предлагаем вашему вниманию дачу с баней, расположенную в живописной деревне Курбатиха, представляющую собой уникальный объект недвижимости, сочетающий в себе комфорт и экологичность. Архитектурные и конструктивные особенности: Дача возведена в 2011 году с использованием современных строительных технологий и материалов. Основанием здания служит ленточный фундамент, обеспечивающий долговечность и устойчивость конструкции. Корпус выполнен из высококачественного бруса, утеплённого для поддержания оптимального микроклимата в холодное время года. Кровельное покрытие из металлочерепицы не только эстетично, но и обладает высокой прочностью и устойчивостью к атмосферным воздействиям. Внутренняя отделка из евровагонки создаёт уютную атмосферу и подчёркивает природную красоту интерьера. Инфраструктура и благоустройство участка: На участке площадью 15 соток расположены жилой дом, пригодный для регистрации, гараж и баня, что позволяет обеспечить комфортное проживание и отдых в любое время года. Участок размежеван, что упрощает юридические процедуры и повышает инвестиционную привлекательность объекта. Подъезд к дому осуществляется с двух сторон: с асфальтированной дороги и по грунтовой, что обеспечивает удобство доступа в любое время года. Локальные преимущества: Расположение дачи в Курбатихе идеально подходит для круглогодичного проживания благодаря развитой инфраструктуре в окрестностях. В непосредственной близости находятся магазины, образовательные учреждения, медицинские учреждения и другие объекты, необходимые для комфортного проживания. Это предложение представляет собой уникальную возможность для ценителей природы и чистого воздуха приобрести недвижимость, сочетающую в себе функциональность, комфорт и экологическую чистоту.