Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Малино пгт, Ступино гор. округ
Дом 35,5 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈710 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −586 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №753
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 831 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Малино пгт | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малино пгт | 4,4 сот. | 750 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 10,5 сот. | 623 050 | 59 338 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 7,8 сот. | 471 250 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малино пгт | 9,3 сот. | 557 600 | 59 957 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малино пгт | 8,3 сот. | 2 250 000 | 271 084 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березнецово с. | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березнецово с. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 710 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 654 / 69 000 / 166 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 811 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 530 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 249 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Просторы СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малино пгт | 26,1 м² | 12,3 сот. | 3 050 000 | 116 858 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Волна-1 СНТ | 37,2 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 67 204 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Никольское СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Савельево д. | 30 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энергетик СНТ | 38,2 м² | 8,7 сот. | 980 000 | 25 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Нива-2 ТСН | 40 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Карпово д. | 43,6 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 73 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Карпово д. | 45,2 м² | 12,4 сот. | 3 200 000 | 70 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Нефедьево с. | 45 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Станьте обладателем этого прекраснейшего уголка природы! Участок для отличного отдыха от городской суеты! Тихое место! Экологически чистый район! Хорошая транспортная доступность.