Егорьевское ш., 72 км от МКАД
Мисцево пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 261 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,97 млн ₽, маржа −166 %, ROI −62 %.
Коммуникации: септик; свет — есть.
До ст. Беливо ≈8,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7528
Рейтинг 21/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 261 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 369 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мисцево пос. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисцево пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мисцево пос. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда сад. уч. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда сад. уч. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 103 / 21 381 / 41 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 188 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 967 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −166 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Метрополитен СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 19 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Марс СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 806 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Южный-4 СНТ | 67,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 19 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лебедь СНТ | 64,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 201 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вертолет СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 489 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Южный-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Южный-6 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Южный-1 СНТ | 72,5 м² | 6 сот. | 950 000 | 13 103 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-5 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 21 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Южный СТ | 75 м² | 6,5 сот. | 999 999 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 1 500 000 | история площадки |
| 16.05.2022 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.05.2022 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2022 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2022 | 1 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.06.2022 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2022 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.07.2022 | 1 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 05.04.2023 | 1 800 000 (+800 000) | история площадки |
| 23.05.2023 | 1 200 000 (−600 000) | история площадки |
| 26.05.2023 | 1 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 02.07.2023 | 1 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2023 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.11.2023 | 1 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 23.02.2024 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 08.05.2025 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.05.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.06.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 1 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 500 000 (+1 400 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. Бревенчатый дом. Первый этаж теплый, второй мансарда, есть возможность утеплить. На первом этаже обустроена кухня и спальня. На втором большая комната свободной планировки. На первом этаже печка бурельян. Вода заведена в дом, септик, в Снт возможно подключение и к зимнему водопроводу. Свет. На участке яблони, сливы, смородина, жимолость, малина. Душ отапливается электронагревателем. В районе есть несколько озер для купания. Отличные соседи. Снт охраняется, есть свой магазин, рынок. Добраться можно как по Горьковскому направлению, от Орехово-Зуево, так и по Казанскому станция Авсюнино. Снт "Вертолет".