Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Театральный СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 695 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −71 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Игнатьево ≈6,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7523
Рейтинг 25/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 695 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 705 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Радужный дп | 17 сот. | 1 950 000 | 114 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 846 / 34 221 / 53 750 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 077 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 973 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 869 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 178 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Наука СНТ | 52,6 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 34 221 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наука СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дубовая Роща пос. | 49,5 м² | 7,8 сот. | 4 400 000 | 88 889 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Взлет СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 400 000 |
Описание
Выбираете дачу у леса? Сам дом: Капитальный кирпичный дом рассчитан на долгие годы. В холодное время года обогревается каменной печью. Локация и доступность: Снт находится прямо в лесу (свежий воздух, тишина, грибы/ягоды рядом). Удобный выезд на Москву: электричка до станции Бронницы, от станции до Снт регулярно ходит автобус. Участок и инфраструктура: Крытая парковка: отдельная площадка с навесом для вашего автомобиля. Летняя кухня с верандой комфортно готовить и ужинать на свежем воздухе. Около Снт есть магазин со всеми необходимыми продуктами. Есть центральный водопровод, на участке можно использовать. Идеально для семейного отдыха, любителей лесной тишины! Звоните, расскажу подробнее! Код пользователя: 40994. Номер в базе: 12558331.