Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Ивушка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 482 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конобеево ≈4,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7520
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 302 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Пушкино д. | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Леоново д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселово д. | 17,4 сот. | 1 500 000 | 86 207 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никольское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 800 / 42 634 / 58 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 212 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 101 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 991 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 270 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Белые Пески-2 СНТСН | 50 м² | 8,4 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивушка СНТ | 55,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 441 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Утро СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 51 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 46 078 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | Строитель-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Возрождение СТСН | 50 м² | 7,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Голубое Озеро СТСН | 52 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 43 269 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Ёлочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою дачу. Продаю по причине, что есть вторая ближе к дому. Не далеко есть хорошее озеро, очень красивое. В 15 км есть песчаный карьер, а также кругом сосновый лес. В 10 минутах находиться электричка казанское направление. Участок крайний у забора снт. Соседи тихие и спокойные. Новый свайный фундамент. Возможен торг.