Егорьевское ш., 34 км от МКАД
Милосердие СНТ, Раменский гор. округ
Дача 96 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль −362 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Бронницы ≈3,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7511
Рейтинг 36/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 181 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 123 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 344 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Милосердие СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 2 299 000 | 191 583 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 899 000 | 149 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Малышево Подворье ДНП | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Антошкины сказки ДНТСН | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 616 / 45 084 / 93 023 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 031 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 583 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -362 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Кузнецово д. | 107 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 79 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Виктория СНТ | 86 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Милосердие СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 26 616 | снято (цена объявления) 27.07.2026 | сохраненная копия |
| 4.7 км | Вираж СТ | 90 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Цибино д. | 100 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рассвет СНТ | 91,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 210 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бротекс СНТ | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Аист СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борисово СНТ | 70 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 08.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.7 км | Петровское д. | 120 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача из бревна. Центральное водоснабжение. Электричество в доме. Дом двухэтажный, требует ремонта, доделки. Участок 6 соток. На участке растут плодовые деревья и кустарники, создавая уютную атмосферу. Домик окружён зеленью, что обеспечивает приватность и тишину. Асфальтированная дорога до участка позволяет легко добраться в любое время года. В шаговой доступности находится магазин. Земельный участок относится к категории Снт. Торг уместен.