Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Росинка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 69 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 735 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Трофимово ≈0,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №751
Рейтинг 20/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 765 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чемодурово д. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 39 764 / 51 471 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 949 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 166 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Агат СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чемодурово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 77 м² | 10 сот. | 2 999 000 | 38 948 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Матросовец СНТ | 69 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 40 580 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Конобеево с. | 72 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Исаково д. | 68 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Солнечный Берег КП | 70 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 121 429 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна СНТ | 78,9 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 46 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Щербово СНТ | 75,2 м² | 12 сот. | 2 899 000 | 38 551 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дубрава СТСН | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в последние 5 лет практически не появлялись, приезжали и косили только, есть на СНТ газ можно подвести и подключить, оставшимся вопросам звоните, пишите.