Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Сосна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 13.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 225 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 15 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈917 тыс. / целевая ≈825 тыс. / пессимист. ≈734 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,73 млн ₽, маржа −372 %, ROI −79 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Шатурторф ≈4,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7505
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 225 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 275 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 597 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кузнецово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 14 694 / 27 778 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 917 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 825 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 734 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 731 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −372 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −79 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Вымпел-3 СНТ | 65,2 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 20 706 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 66 м² | 6 сот. | 850 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рот Фронт сад. уч. | 62 м² | 6 сот. | 830 000 | 13 387 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Связист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лотос СНТ | 72 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Лотос СНТ | 65 м² | 7,5 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Олимпиец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дом, кадастровый номер по запросу. Требуется только ремонт фасада, площадь дома указана не точно (возможно больше). Пластиковые окна на первом и втором этаже, прекрасный дом для отдыха. Проведены трубы, санузел и душевая находится в бытовке, имеется хороший колодец, место тихое, спокойное, в пешей доступности имеется магазин хоз. И продуктов питания! Рядом прекрасный лес. Так же не далеко от дома имеется остановка общественного транспорта. На авто 15 минут до Святого озера. Много грибных и ягодных мест. В дома так же имеется печь из кирпича. Практмчески вся мебель остается. Далее все вопросы в личные сообщения.